当你拥有与水接触的土地时，河岸的权利:环境的混合, 海军部和州法- 2013年6月

By 詹姆斯·T. 朗.

为什么人们要为“水上”的房产支付额外的费用??  除了环境和风景, 拥有与河流相连的土地的, 湾, 小溪或海洋包括宝贵的河岸产权.  2012年，弗吉尼亚州最高法院写道:

沿海或沿岸性质的财产往往是实质性的, 如果不是最伟大的, 元素的值. 无论船舶所有人是否利用其海上通道进行航行，都是如此, 钓鱼, 洗澡, 或者视图.

林恩黑文沙丘公寓协会诉. 弗吉尼亚海滩市, 284 Va. 661, 673, 733 S.E.2d 911, 917 (2012).

这些河岸权利被认为是一种财产权, 没有公正的补偿就不能被剥夺的财产权, 该权利在“河岸区”内行使，“河岸区”从土地上的平均低潮线开始，一直延伸到水体的“通航线”。.  泰勒v. 弗吉尼亚联邦, 102 Va. 759， __， 47 s.E. 875, 880 (1904).  河岸区边界的划定方法如下:

measure the length 的 shore and ascertain the portion thereof to which each riparian proprietor is entitled; next measure the length 的 line of navigability, and give to each proprietor the same proportion of it that he is entitled to 的 shore line; and then draw straight lines from the points of division so marked for each proprietor on the line of navigability to the extremities of his lines on the shore. 每一船东应有权享有这样分配给他的可航线部分, 还有公寓的部分, 或者在水下着陆, 在从这条线的他那部分的末端到他那部分海岸的末端所划的线之内.

格v. 福斯特, 94 Va. 650, 652-53, 27 S.E. 493, 494 (1897), 经批准引用于, 卡尔v. 基德, 261 Va. 81, 86, 540 S.E.2d 884, 887 (2001).  这些河岸权利是指通航河流附近土地所有者所享有的五种特定利益, 湾, 小溪或海洋:

成为并保持河岸所有者的权利，并享有因毗邻水源而赋予土地的自然优势的权利.

通行权:进入水域的权利，包括进出可通航部分的通行权.

在通航水域以外建造码头、码头的权利，但受国家有关规定的限制.

冲积权:冲积物或冲积物的权利.

合理利用流经或流出土地的水的权利.

泰勒v. 弗吉尼亚联邦, 102 Va. 759, 773, 47 S.E. 875, 880-81 (1904),经批准引用于, 斯科特v. 伯韦尔湾改善协会, 281 Va. 704, 710, 708 S.E.2d 858, 862 (2011).   

因此, 例如, 相邻的土地所有人可以对其邻居建造码头的行为提出异议, 如果码头侵占了土地所有者的河岸区域, 就像在 卡尔v. 基德, 261 Va. 81, 540 S.E.2d 884 (2001). 

重要的是，土地所有者并不拥有河岸地区水下的土地. 除非英联邦将其授予100英镑， 所有“海湾之床”的所有权, 河流, 联邦管辖范围内的小溪和海岸是联邦的财产。”. 弗吉尼亚法典第28条.2-1200; see also, 43 U.S. 法典第1311条(水下土地法)确认了“各州边界内通航水域下土地的所有权和所有权”, 以及这些土地和水域内的自然澳门十大正规网赌网址 . . . 归属于和分配给各国”); 马丁五世. Waddell, 41 U.S. 367年(1842年)(美国独立战争发生的时间), 每个州的人民都获得了以前属于王室的水下土地的所有权。).

因此，例如，当大会批准租赁10英亩的土地. 约克河上的泰勒河岸区, 哪个租约赋予承租人牡蛎和安装自流井的权利, 泰勒驱逐承租人的法律行动没有成功. 泰勒v. 弗吉尼亚联邦, 102 Va. 759, 773, 47 S.E. 875, 880-81 (1904).

这并不意味着, 然而, 弗吉尼亚联邦有不受约束的自由裁量权以违背公众利益的方式管理水下土地. 之所以如此，是因为这些被淹没的土地由英联邦托管，以维护公共利益, 这一原则是由美国建立的.S. 1892年，伊利诺斯州向最高法院递交了,000英亩的水下土地，包括芝加哥市和伊利诺斯中央铁路公司的港口. 法院驳回并撤销了转让，认为:

的 控制 的 状态 对于目的的信任是永远不能失去的, 用于促进公众利益的地块除外, 或者可以在不严重损害剩余土地和水域的公众利益的情况下予以处置.

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国家再也不能放弃对全体人民都有利害关系的财产的信任, 比如通航的水域和下面的土壤, 使它们完全处于私人团体的使用和控制之下, 但为改善航行和利用水域而提及的包裹除外, 或者在不损害公众对剩余土地利益的情况下处置土地, 那么它就可以放弃管理政府和维护和平的警察权力. 在政府的行政管理中，可在有限的期限内将这种权力授权给直辖市或其他机构使用, 但是，国家仍然有权撤销这些权力，并以更直接的方式行使这些权力, 一个更符合它的愿望的人. 与公共财产相关的信托, 或特殊字符的属性, like lands under navigable waters; they cannot be placed entirely beyond the direction and 控制 的 状态.

伊利诺伊州中央铁路公司诉. 伊利诺伊州, 146 U.S. 387, 453-454 (1892).

除了在管理其水下土地时履行其公共利益责任之外, 弗吉尼亚联邦还必须以符合公共航行奴役的方式管理水下土地, 认为通航水域被视为国家的公共财产. 这里的规则是“所有的河岸利益都服从于在航行中占主导地位的公共利益。.” U.S. v. 柳河电力公司, 324 U.S. 499, 507, (1945).

在维吉尼亚州, 希望在英联邦拥有的水下土地上放置船只或建筑物的人, 或者侵占那些被淹没的土地, 必须向弗吉尼亚海洋澳门十大正规网赌网址委员会申请涵盖拟议活动的许可证吗, 如果不这样做，违法者将面临刑事起诉(根据弗吉尼亚州第1类轻罪). 法典第28条.2-1203)或民事罚款(每天最高25,000美元). 法典第28条.2-1213)为未经授权的侵入或侵占. VMRC有管辖权和责任平衡拟议活动的优点, 对相邻土地所有者河岸权利的影响, 对导航的影响, 对海洋和渔业澳门十大正规网赌网址的影响, 对潮汐湿地的影响, 对水质和公众利益的影响, 所有这些都在第28章中有概述.2、弗吉尼亚法典第12章、VMRC的规定以及法院的判例.  

最后，河岸财产权由那些拥有与水接触的财产的人持有. 美国.S. 最高法院和许多其他法院遵循的规则是，财产位于水附近, 但没有和它接触, 不符合:

这些权利与河岸所有权无关. 他们以这样的所有权存在, and pass with the transfer 的 land; and the land must not only be contiguous to the water, 而是与它接触. 只有接近而没有接触是不够的. 滨水权附属于可通航水域边界上的陆地, 没有前拥有人的任何声明, 他在转让中指定的财产将是多余的.

伊利诺伊州中央铁路公司诉. 伊利诺伊州, 146 U.S. 387, 445 (1892).